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Was tun bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel ?

Autor: Herr Sebastian Briegel

vom: 15.03.2007

Medium: DASD

Der Bundesgerichtshof hat sich in den letzten vier Jahren gleich mehrfach mit der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen beschäftigt.
Beginnend mit der Entscheidung vom 25.06.2003, Aktenzeichen VIII ZR 335/02, nach welcher die Kombination einer an sich wirksamen Endrenovierungsklausel und einer wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis zu einer Unwirksamkeit beider Klauseln führt, über das Urteil vom 23.06.2004, Aktenzeichen VIII ZR 361/03, in welcher die Schönheitsreparaturklausel, die bis dato in dem vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer herausgegebenen Formularmietvertrag enthalten war, wegen eines „starren“ Fristenplans für unwirksam erachtet wurde, bis zu den nunmehr getroffenen Entscheidungen über die Nichtigkeit von sogenannten Abgeltungsklauseln, die einen starren Fristenplan enthalten oder auf einen solchen Bezug nehmen.
Der BGH hat bei keiner der Entscheidungen eine Aussage hinsichtlich des Vertrauensschutzes bezüglich der bereits laufenden Mietverhältnisse getroffen, in denen die vorgenannten Klauseln enthalten sind. Dies dürften zigtausende sein. Die Klausel mit einem starren Fristenplan hatte der BGH auch bereits zuvor auf dem Tisch, ohne die der Wirksamkeit in Frage zu stellen.
Die Konsequenz der vorgenannten Entscheidungen ist die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel. Damit obliegt die Renovierungsverpflichtung gemäß dem gesetzlichen Leitbild dem Vermieter. Der Mieter kann daher im laufenden Mietverhältnis unter Umständen verlangen, dass der Vermieter die Wohnung renoviert. Bei beendeten Mietverhältnissen sieht sich der Vermieter gar Ersatzansprüchen der ehemaligen Mieter ausgesetzt, wenn diese im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Renovierungsklausel entsprechende Arbeiten vorgenommen haben.
Als Reaktionsmöglichkeit verbleibt dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages wenig Spielraum. Zukünftige Mietverträge sollten in Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt der geänderten Rechtsprechung angepasst werden.
Was aber ist mit laufenden Mietverhältnissen ?
Hier kommt eine Mieterhöhung in Betracht ! Die in vielen Städten aufgelegten Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Unter den Voraussetzungen der §§ 558 und 558 a BGB kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Obliegt dem Vermieter allerdings aufgrund der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel die Schönheitsreparaturverpflichtung, so kann unter Umständen ein Zuschlag zur im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete verlangt werden. Dies wird damit begründet, dass die im Mietspiegel enthaltenen Vergleichsmieten auf Verträgen basierten, in denen die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wurde.
Gegebenfalls kann mit dem Hinweis auf eine mögliche Mieterhöhung der Mieter aber auch dazu bewegt werden, mit dem Vermieter eine wirksame Renovierungsklausel zu vereinbaren, um einer Erhöhung der Miete zu entgehen.

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