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Aufrechnung mit der Kaution gegenüber rückständigen Mieten

News von: Herr Sebastian Briegel vom 20.03.2007

Bei Wohn- und Geschäftsraummietverhältnissen ist eine Vereinbarung dergestalt üblich, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Barkaution bzw. eine Mietbürgschaft übergibt oder ein Sparguthaben an den Vermieter verpfändet.

Bei der Vermietung von Wohnraum darf die Kaution dabei nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Die Vereinbarung einer höheren Kaution ist unwirksam, § 551 Abs. 4 BGB.

Grundsätzlich hat der Mieter lediglich einen, durch das Ende des Mietvertrages aufschiebend bedingten, Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Hieraus folgt, dass der Mieter grundsätzlich mit der Kaution zumindest im laufenden Mietverhältnis nicht aufrechnen und sich von seinen Mietschulden befreien kann. Auch das sehr beliebte „abwohnen“ der Kaution zum Ende des Mietverhältnisses ist unzulässig.

Der Vermieter kann, soweit die Sicherungsabrede zwischen den Vertragsparteien nichts anderes besagt, dagegen auf die Kaution wegen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis und damit auch wegen rückständiger Mieten zurückgreifen.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt lediglich im preisgebundenen sozialen Wohnungsbau, da nach § 9 Abs. 5 WoBindG die Kaution lediglich zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder wegen unterlassenen Schönheitsreparaturen dient. Der gesetzliche Sicherungszweck beschränkt damit die Verwendungsmöglichkeit der Vertragsparteien. In diesem Fall kann weder der Mieter noch der Vermieter mit der Kaution gegen Mietschulden aufrechnen.

Aber auch bei preisfreiem Wohn- und Gewerberaum sollte der Vermieter die Kaution nicht voreilig zur Tilgung rückständiger Mieten heranziehen. Oftmals lässt sich vor Gericht ein Schadenersatzanspruch schlechter darlegen und beweisen als ein Anspruch auf laufende Mieten. Die Konsequenz ist eine längere Verfahrensdauer und damit ggf. auch die steigende Gefahr einer Insolvenz des Mieters. Es empfiehlt sich daher, die Mieten einzuklagen und gegenüber den Schadenersatzansprüchen die Aufrechnung mit der Kaution zu erklären.

Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Kautionsabrede insgesamt unzulässig ist. In diesem Fall kann der Mieter sehr wohl die Aufrechnung gegenüber rückständigen Mieten erklären, da er die Kaution dann ohne Rechtsgrund geleistet hat. Eine unzulässige Kautionsabrede kann z.B. aufgrund einer unwirksamen Fälligkeitsregelung gegeben sein.

Nach § 551 Abs. 2 BGB ist der Wohnraummieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Oftmals findet sich in Mietverträgen aber eine Klausel, nach der der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses oder gar vor Übergabe Mietsache die vollständige Kaution zu zahlen hat. Die Wirksamkeit der Kautionsabrede ist hierdurch zumindest gefährdet. Ist die Fälligkeitsregelung von der Kautionsabrede abtrennbar, so bleibt die eigentliche Vereinbarung hinsichtlich der Kautionsleistung nach der neueren Rechtsprechung des BGH bestehen. Ist die Fälligkeitsregelung jedoch sprachlich mit der Kautionsabrede so verstrickt, dass die Fälligkeitsregelung nicht herausgestrichen werden kann, ohne dass die Kautionsabrede ihren Sinn verlieren würde, so ist die gesamte Klausel unwirksam. Dies muss jeweils im Einzelfall geprüft werden.

Ist die Kautionsabrede unwirksam, kann der Mieter gegenüber Ansprüchen des Vermieters die Aufrechnung erklären. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen einem Rückstand von z.B. zwei aufeinander folgenden Monaten fristlos gekündigt und ist die Räumungsklage bereits anhängig, so verliert die fristlose Kündigung ihr Wirkung, wenn der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Klage die Aufrechung erklärt und somit der Mietrückstand ausgeglichen wird. Die Klage erledigt sich dann.

Bestehen erst gar keine Gegenansprüche des Vermieters, so kann der Mieter bei einer Unwirksamkeit der Kautionsabrede die bereits geleistete Kaution vom Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zurück verlangen.

Das Beispiel zeigt, dass auch scheinbare „Standards“ erhebliche Risiken beinhalten, welche nur durch fachkundige Beratung vor Abschluss des Mietvertrags vermieden werden können.

Themengebiet: Mietrecht